Scopri cosa sono i fondi immobiliari chiusi, cosa dice la normativa in merito e quali sono i vantaggi e gli svantaggi di investire.

• Cosa sono i fondi immobiliari chiusi
• Come funzionano i fondi immobiliari chiusi: la normativa
• Vantaggi e svantaggi dei fondi immobiliari chiusi

Cosa sono i fondi immobiliari chiusi

I fondi comuni di investimento immobiliari chiusi sono una tipologia particolare di fondi di investimento. Differiscono dai fondi comuni classici per la tipologia di investimenti che inseriscono in portafoglio. In particolare:

• Non investono in azioni o obbligazioni, ma esclusivamente in immobili o strumenti finanziari ad essi collegati.
• Gli investimenti in immobili sono trasformati in quote di attività finanziarie che consentono di generare liquidità senza che l’investitore debba acquisire direttamente un immobile.
• C’è una data di scadenza per ogni fondo immobiliare. La data è indicata nel prospetto e ciò significa che entro quella data il portafoglio di immobili deve essere stato liquidato e i soldi restituiti agli investitori.
• Tre tipologie di fondi immobiliari. Possono essere ordinari quando si sottoscrive il fondo e si ricevono quote in cambio; ad apporto, quando si conferiscono immobili al fondo in cambio delle quote; misti, quando sono previste tutte e due le opzioni precedenti.

Come funzionano i fondi immobiliari chiusi: la normativa

I fondi immobiliari chiusi hanno il Testo Unico della Finanza come normativa di riferimento. Il Testo Unico rimanda poi al Decreto 24 maggio 1999 n. 22 (articoli da 12 a 14) che regola specificamente i fondi chiusi e immobiliari.

In particolare il Decreto n.22 1999 stabilisce che:

• I fondi immobiliari investono il patrimonio in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo del fondo.
• La percentuale è ridotta al 51% se il patrimonio del fondo è investito in misura non inferiore al 20% del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare.
• I fondi immobiliari possono quindi avere in portafoglio strumenti finanziari e creditizi anche molto complessi.

Vediamo come funzionano:

• Le quote dei fondi immobiliari chiusi possono essere acquistate nel momento del lancio del fondo.
• Il prezzo di acquisto al lancio è determinato sul valore del Net Asset Vjalue (NAV), ovvero del valore dichiarato del portafoglio immobiliare. Successivamente il prezzo di acquisto può essere diverso rispetto al NAV.
• Il fondo immobiliare chiuso stabilisce in partenza la sua dimensione massima. Una volta raggiunto il livello di patrimonio desiderato non è più possibile investire. A differenza dei normali fondi di investimento non è quindi possibile sottoscrivere o riscattare liberamente le quote.
• I fondi immobiliari chiusi sono quotati sul MIV di Borsa Italiana. La quotazione del fondo è determinata da domanda e offerta. Chi vuole comprare in un periodo successivo alla fase di sottoscrizione lo può fare acquistando la quota come farebbe con una azione.
• Il disinvestimento è predeterminato. I fondi immobiliari chiusi devono vendere il patrimonio immobiliare e rimborsare capitale e interessi agli investitori alla scadenza stabilita nel prospetto informativo. In alcuni casi i fondi immobiliari chiusi prevedono scadenze intermedie che consentono di disinvestire tutto o in parte il capitale. Il fondo può anche chiedere una proroga della scadenza se le condizioni di mercato non consentono di rivendere al meglio gli immobili.

Vantaggi e svantaggi dei fondi immobiliari chiusi

Come tutti gli investimenti finanziari i fondi immobiliari chiusi hanno pro e contro. In particolare:

Pro

• Capitale d’ingresso contenuto. Un vantaggio dell’investimento in fondi immobiliari nel basso capitale d’ingresso necessario per investire. La media delle quote è infatti di circa 2.000 euro. L’alternativa è l’acquisto diretto di immobili, con costi da qualche decina di migliaia di euro fino a molti milioni.
• Possibilità di acquistare a sconto immobili. I fondi immobiliari chiusi danno la possibilità di acquistare immobili a sconto rispetto al loro reale valore. La differenza tra prezzo di acquisto e di vendita può arrivare in media al 30%.

Contro

• Forte oscillazione delle quote. Chi acquista quote di un fondo immobiliare chiuso deve mettere in conto una forte oscillazione delle quote soprattutto nella fase finale della vita del fondo.
• Niente riscatti prima della scadenza. La durata è certa, ma il guadagno incerto. La scadenza del fondo può coincidere con una crisi di mercato, come accadde nel 2008. La maggioranza dei fondi immobiliari opera attraverso la leva finanziaria, indebitandosi per investire una cifra maggiore rispetto a quella conferita dai sottoscrittori. Questo consente guadagni maggiori in caso di salita dei valori degli immobili ma anche grosse perdite.

IDEE DI INVESTIMENTO

In Italia ci sono solo otto fondi immobiliari chiusi quotata sul MIV di Borsa Italiana. In Italia la maggioranza dei fondi immobiliari è di tipo aperto, oltre 600 prodotti.

Caratteristiche dei fondi immobiliari aperti:

• Acquisto e riscatto in ogni momento. Chi acquista un fondo immobiliare aperto può chiedere il rimborso in qualsiasi momento. L’ammontare del capitale e il numero delle quote sono stabiliti al momento dell’istituzione dei fondi stessi. Anche il diritto al rimborso delle quote non viene riconosciuto solo a scadenze predeterminate.
• In portafoglio ci sono azioni e obbligazioni. I fondi di investimento immobiliari aperti acquistano azioni di società immobiliari o di costruzioni. Non ci sono immobili in portafoglio.

Sulla piattaforma di Online Sim si trovano i fondi immobiliari aperti:

• Janus Henderson Horizon Fund – Pan European Property Equities Fund è un fondo immobiliare che investe almeno il 75% del patrimonio totale nei titoli azionari quotati di società o Real Estate Investment Trust (od organismi equivalenti) con sede legale nel SEE, quotati o negoziati in un mercato regolamentato, che conseguano la parte più rilevante dei loro ricavi dalla proprietà, dalla gestione e/o dallo sviluppo di immobili in Europa. Il fondo partito nel 1998 perde lo 0,86% a tre anni (dati Morningstar aggiornati ad aprile 2023). Investe il 47% del portafoglio in area euro, il 37% in Uk.
• Morgan Stanley European Property Classe A EUR è un fondo immobiliare aperto in titoli azionari di società operanti nel settore immobiliare in Europa (Austria, Belgio, Danimarca, Finlandia, Francia, Germania, Irlanda, Italia, Olanda, Norvegia, Portogallo, Spagna, Svezia, Svizzera e Regno Unito). Potranno altresì essere effettuati investimenti in titoli azionari di società situate in mercati europei minori ed emergenti. Il fondo partito nel 1997 perde il 2,08% a tre anni (dati Morningstar aggiornati ad aprile 2023). Investe il 47% del portafoglio in area euro, il 34% in Uk.
• DPAM Invest B Real Estate Europe Sustainable è un fondo immobiliare aperto che investe in titoli rappresentativi del settore immobiliare europeo come certificati immobiliari e le azioni di società d’investimento a capitale fisso nell’immobiliare (SICAFI), società d’investimento in crediti immobiliari (SIC) o società immobiliari impegnate nella promozione e nello sviluppo immobiliare emessi da imprese la cui sede legale e/o una parte significativa dei loro attivi, attività, centri di profitto o centri decisionali si trova in Europa. Il fondo partito nel 2016 perde il 4,33% a tre anni (dati Morningstar aggiornati ad aprile 2023). Investe il 58% del portafoglio in area euro, il 23% in Uk.

Scopri gli altri fondi di investimento disponibili sulla piattaforma Online SIM.

Note

Le informazioni contenute in questo articolo sono esclusivamente a fini educativi e informativi. Non hanno l’obiettivo, né possono essere considerate un invito o incentivo a comprare o vendere un titolo o uno strumento finanziario. Non possono, inoltre, essere viste come una comunicazione che ha lo scopo di persuadere o incitare il lettore a comprare o vendere i titoli citati. I commenti forniti sono l’opinione dell’autore e non devono essere considerati delle raccomandazioni personalizzate. Le informazioni contenute nell’articolo non devono essere utilizzate come la sola fonte per prendere decisioni di investimento.